由亚洲最大的会议策划集团——决策者会议集团主办的“第四届旅游地产投资并购峰会”以及“中国主题公园聚焦峰会——家庭娱乐中心”已于11月17日及11月26-27日在中国上海举行。两次峰会吸引来自国家旅游局、旅游地产投资商、项目运营商、文化旅游内容提供商、产业资本方、商业综合体运营商以及儿童乐园设备供应商等行业菁英领导者逾300人参加，共商中国旅游地产行业发以及儿童主题乐园行业发展大计。
这两次峰会旨在聚焦中国旅游地产开发最新趋势，探寻解决产业痛点难点的最佳方案，搭建旅游地产开发商、产业资本方与项目运营商沟通交流的平台，以及探索创新的儿童业态的运营模式，解决市场痛点，成功实现差异化经营等议题，提供未来发展方向与解决之道，会议顺利召开并圆满结束。
为此，决策者会议集团（以下称：决策者）特别邀请李瑞宸总裁（以下称：李瑞宸）在百忙之中接受我们的专访：
决策者：首先感谢李总在旅游地产及主题公园这两次峰会对大会的支持，您担任这两次峰会的大会主席并主持会议，对于未来文化旅游地产及主题公园的发展有何见解与建议？
李瑞宸：我在11/26专 题演讲的第一句话就是：这是一个妥协与整合的时代 ！因为目前国内商业地产环境险恶，文化旅游产业以及主题公园的未来市场也是如此。企业、团队、项目与个人如果单打独斗是非常危险的，唯有“整合与串联”， 才能借力使力的事半功倍，就像一串佛珠，而非一堆佛珠。但是，串联之前要整合，整合之前要沟通，沟通之前要真诚，真诚之前更要了解各方优势与弱点，而更重要的是我们必须知道妥协，了解妥协以及善用妥协的强大整合力量。除了妥协，你必须先避免失败，才有机会证明成功！这正是我在两岸从事文化旅游产业及主题公园二十多年的心得与感悟。
决策者：李总在11/26 下午的“不只是儿童的亲子主题公园”专题演讲之中，为什么会一开始就特别提到“项目成功的四个重点”这个问题呢？
李瑞宸：透过我二十多年来的专业经验得知，如果一个项目没有注重与了解我说的这四个成功的重点，那即使多大、多贵、多好、多强的项目与团队，都注定“内容划不当、资金投资过高、运营管理低效”，而导致“事倍功半”的失败！因为，这就是目前国内90%以上文化旅游产业、商业地产以及主题公园相关项目开发错误 与投资失败的主要原因！而这四个项目成功的重点就是：
1、有多少鱼，才挖多大的坑：有多少目标客群的市场需求，才拿多大的面积，如此才能精准定位，让投资适当减少成本与风险，为获利建立基础！目前大多数的项目都 是拿了地，才做市调和定位，这个顺序是错误的。正确的应该是先市调和定位，确定有多少目标可行的市场，再来觉得拿多大的地，而这正是目前90%以上的地产开发项目的通病。
2、怎么做很重要，但，为什么这么做更重要：只知道做什么内容，却不知目标客群的真正需求，更不懂运营与营销，这种项目注定失败！目前大多数开发商的老板只凭 着个人的喜好或是一昧盲目的听规划设计单位和设备供应商的建议，不断的往项目加内容加设备，却不了解也不重视规划前期就必须置入运营与营销的重点，因而导致定位错误，做出来的项目内容不为市场所认可与接受，项目当然就一定失败。
3、得民心者，得天下：所以，充分而详细的落地市调，是项目能准确定位、规划得当、降低成本与获得高效营收的基础与根本！大多数项目的老板崇洋媚外、好大喜 功，总是不切实际的想着做“中国的迪士尼”，总认为自己非常聪明不会像其他项目一样失败，因而不重视项目的实际目标市场有多少，目标客群的需求是什么，那 做出来的项目自然是牛头不对马嘴的注定失败。
4、一切都是为了销售：所以，所有的市调、定位、选点、规划、设计、施工、运营、管理都必须充分了解“主题公园营销四要素”：淡季旺季、平日假日、团客散客、 白天晚上的差异，并依其重点巧妙的融合与置入，如此才能事半功倍的减少投资风险与增加收益！我在会议做专题演讲时就说了，一个项目要成功，就必须像接力赛 一样的团队合作，一环扣一环、一棒接一棒才行。一开始的市调，就是为了最终的销售。如果项目的内容不是为了销售或是为了销售而准备，那这个内容或设备就应该拿掉，不需要浪费成本而造成获利的负担。
决策者：是的！我们在会场采访时，听到很多与会嘉宾，对您在演讲中提到一个项目“三个阶段、九个步骤”的全流程，还有您一直强调“一切都是为了销售”比喻成接力比赛的观点非常认同与赞赏，您为何有如此独特的见解，可否才为我们再详细的解析一次？
李瑞宸：一个项目的三个阶段、九个步骤全流程是：定位期的市调、定位、选点；建设期的规划、设计、施工；运营期的运营、管理、营销。我们将一个项目比喻为有 三个梯队的九名选手，第一棒是市调，而第九棒则是营销。大家想想，一开始第一棒就跑偏了，那外面几棒也就一直错下去，即使最后一棒“营销”是非常强大的， 也是没用的；即使有用，那也是要付出非常巨大的营销成本才能挽回颓势。所以，如果项目一开始没有充分的落地市调，切记！我说的是“落地”市调，而非一般在 网上找找资料的市调，定位就有问题，项目地点选的就有问题。接着规划不正确，设计有偏差，施工自然就错误百出。定位期不正确，建设期做出来的自然不对，那 对后面的运营期来说，就是个“灾难”！因为前面定位错误所带来规划设计的硬伤，是无法靠后续人为的运营管理和营销来改变的，或是要付出巨大的人力管理成本 以及高额的营销宣传成本，才有可以运营下去。但是这必将成本太高，导致项目无法获利而投资失败。&&&
决策者：为什么您11/26的专题演讲的题目是“不只是儿童的亲子主题公园”，儿童和亲子有什么不一样呢？
李瑞宸：我在演讲时说了儿童业态和一般业态有两个不同的特点，第一是付钱的人不是享受的人。付钱的是家长，但使用的是孩子。这就导致目前市场上的儿童乐园， 大多数只注意儿童的使用，而忽略家长的感受，更没有设置属于爷爷奶奶们这些老人家的相关配套功能。第二，家长与孩子的心态矛盾。目前教育环境与方式单向灌输枯燥无味、学习被动，因此孩子到儿童乐园只想玩不想学。但家长却希望孩子能学习，不要只是玩，而这种单向灌输缺乏沟通的方式，就会亲子关系僵硬。所以，“寓教于乐、双向互动”是未来教育环境优化发展的必然趋势，不只是注重儿童的需求，更注重付钱的家长与爷爷奶奶的需求与感受，这才是未来新型态的儿童乐园及亲子主题公园的重要课题。亲子主题公园当然不只是儿童的乐园，而亲子业态包含了儿童、家长、家长与孩子，还有2+2+4三代同堂的全家庭成员。
决策者：是的，正如您所言，儿童业态不能只是满足儿童的需要，更应该加强家长的需求，更重要的是您还非常注重爷爷奶奶的需求。那么您觉得未来国内的亲子产业市场，需要什么样的新型态儿童乐园和主题公园呢？
李瑞宸：“未来新型态的亲子乐园”必须具有以下七个特点： 1、具有玩中学的教育特质；2、具有亲子互动的体验教育功能；3、具有满足多年龄段的多客层营业内容；4、具有多功能调节的复合式运营空间；5、具有根据 空间条件而量身订做产品内容的能力；6、具有符合客户消费习惯与心态的消费方式；7、具有根据运营限制条件而调节的运营能力。
“未来新型态的亲子主题公园”必须侧重在以下五个重点：1、避免一二线城市，首选三四线城市；2、避免“高”，落地市调，量身定做；3、避免“大”，200 亩~1000亩；4、避免“上”，运营全方位，内容多样性；5、“适、独、爱、乐、互”的精准定位，就是具有合适的、独特的、友爱的、玩乐的、互动的具有 玩中学的体验式教育功能的亲子主题公园。
而以上的七个特点及五个重点，正是现在市场上的痛点与难点，也是我们为何要为商场及文化旅游产业规划“爱玩国亲子乐园、爱玩国主题公园“品牌的主要因素。
决策者：我们知道您是业内公认的亲子主题品牌权威专家，更是目前国内亲子主题公园项目开发及专业运营管理的领先者，您为什么会创建“爱玩国”这个品牌，它的品牌内容及核心竞争力是什么？
李瑞宸：正如之前所言，爱玩国这个品牌，正是凰宸文旅商团队深入研究与了解两岸“玩中学体验式教育的亲子互动商业模式“，为有效解决国内儿童乐园及主题公园的痛点与难点，汇集两岸行业丰富经验的精英，所精心量身订做的亲子文旅商产业解决方案。
“爱玩国主题公园”品牌可为政府新区发展、文化旅游景区及商业地产开发，提供量身定做的亲子主题公园项目合作。
“爱玩国亲子乐园”品牌则为商场及城市综合体，提供创新而优质的亲子体验乐园项目合作。
决策者：您所领导的“凰宸文旅商投资发展集团”的主要业务是什么？未来有何发展计划？
李瑞宸：凰宸执行团队主要核心成员来自台湾及上海，皆在两岸从事20年以上主题公园及文化旅游产业相关高级管理工作，对项目开发的全流程“三个阶段、九个步骤”皆有实战经验与实证案例，并结合两岸投资人、强大的专家智囊团、众多战略合作渠道商、国内外知名规划设计团队及工程建设团队，可为主题公园及文化旅游商业项目的“投资与并购、定位与筹建、规划与设计、建设与改造、营运与管理、营销与宣传”等提供全方位的专业诊断与输出管理服务，为合作方创造精准定位又 独特创新的项目与商业价值。目前团队整合两岸及国外资金，成立国内文化旅游产业投资基金。预计未来3年投资收购或新建3~5家亲子主题公园及5~10家亲子乐园，重点以投资收购及合作运营为主，新建为辅。
目标重点投资标的与要求：
选点要求：主题公园--一二线城市郊区及三四线城市市郊；亲子乐园--城市市区或住宅密集的社区型商场（三万平方以内）
项目规模：主题公园1000亩以内，亲子乐园10000平方以内。
必要条件：产权清楚，无不良资产，无法律诉讼案件。
限制条件：项目地周边十公里内无直接竞争项目。
优选条件：主题公园--交通便利，离城区主干道或高速公路较近位置，入口区域平整，地型有起伏、有水系，有森林及湖泊更佳；亲子乐园--人潮聚集的热闹商 圈的商场或商业街，场地方能提供2年以上免租期优先。必须有商场周边社区多条路线的接驳班车。纯儿童业态3楼以下、地下1楼的室内或室内+户外的单层或双 层合适空间，有户外使用空间更佳。如定位非儿童业态，则可置于3F以上楼层空间或顶楼，有户外使用空间更佳。
决策者：为何你们发展重点在于项目并购改造，而非投资新建项目呢？你们未来的合作对象是谁？
李瑞宸：目前国内园子开得已经够多了，好的区位及好地点大多数都被占据了，新建园子的投资效益及时间周期也太长，加上我们团队有丰富的全项目运作经验，所以我们前期会以现有园子收购为主，但项目及合作条件不错的园子我们也是考虑的。我们的合作模式有收购，并购，投资合作，运营合作，顾问咨询，管理输出等。主 要是”全面合作经营、全权委托管理、全程顾问管理、专项管理咨询“这四项。
针对合作对象及方式有以下几点：
政府发展：为政府新区发展及旧区改造提供优质亲子发展项目合作。
投资机构：提供优质的亲子业态投资项目，共同发展及分享千亿市场。
地产开发：解决开发商除地产之外的部分，共同建设与发展主题公园。
旅游景区：为景区诊断与调整，置入相辅相成的亲子业态项目合作。
主题公园：专业诊断与调整，投资并购和收购，变废为宝，共同发展。
百货商场：量身订做合适的项目计划，投资并购和收购，共同发展。
动漫品牌：为品牌实体落地，共同建设发展，分享亲子业态市场大饼。
协力厂商：整合与串联的战略联盟，做一串佛珠，共同发展与分享。
决策者：你们的核心竞争力是什么？市场与业界存在非常多的山寨行为，难道您不怕别人抄袭与模仿吗？您在演讲时所说的量身订做的定位原则是什么呢？
李瑞宸：在国内只要是好东西好模式当然会吸引很多人抄袭，这是无可避免的，别人愿意来抄袭你，也正代表你有可取之处。既然我们无法避免别人抄袭，那就将核心 藏得很深，让别人只能抄到皮毛。再者，我们敞开双臂欢迎所有想抄袭我们的敌人，跟我们合作，将敌人变成朋友。而我们的核心竞争力就是我说的“量身订做原则”，就在于我们二十多年丰富的项目全流程实务经验，我们对每一个项目都是落地的量身订做原则来做好每一个园子，而这些实战与专业能力，别人要做到就必须 花费非常多的时间与研发成本，他们觉得自己搞太麻烦了，还不如直接跟我们合作来的快，来的安全，来的风险低。我们的量身订做原则就是：
固化原则：先针对外部条件的“变化与变量”（根据项目城市的人口规模、车程单程3小时交通圈的亲子市场规模、交通是否便利，来测试出“客群、消费需求、所需 面积、设置什么内容）问题进行解析，再针对适合的地点进行“固化定量”（开办投入、运营成本、营业收入、平均客单价、平均净利额等财务数据），形成可复 制、可执行、可赚钱的量身订做产品内容与运营计划。
规划原则： 什么地方、什么时间、什么样的人有空能来、他们需要什么、能消费得起什么，我们才提供什么，我们才设计及提供他们需要、想要，能要的服务内容，来让他们消费的起。
订做原则： 针对同质型及竞争对手的做营业分析，设置错位的营业项目。
功能原则：不论是100平米的主题餐厅，还是1000亩的主题乐园，每个商业空间都会包含“餐饮、商品、游乐、服务”的营业服务功能。
空间原则：“同一个空间、不同时间的客户需求不同”原则，构建“时间错开、空间重叠”的“复合式多功能空间”。
决策者：这量身订做原则听起来的确很专业，要抄袭恐怕也很费力。最后，恭喜李总荣获“中国亲子主题公园杰出领军人物”的奖项。对于获奖，您个人有何感言？
李瑞宸：首先，感谢大会主办方对我多年来对两岸亲子业态及主题公园的贡献所给予的肯定。对于目前国内行业的现况，我个人认为：做过不代表有经验，有经验不代表有专业；有专业不代表能做得到，做得到不代表做得完；做得完不代表做得好，做得好更不代表能赚钱。这是我二十多年来历练主题公园及文化旅游产业的深刻感悟，充分了解梦想虽美好，但现实更残酷，只有梦想是不够的。因此，我希望了解“筑梦而踏实”与拥有“前期规划与后期运营”丰富实战经验的凰宸文旅商投资发 展集团，能帮助每一位合作方以及合作项目，将主题公园及文化旅游产业项目真正经营好，避免错误规划与开发，真正“事半功倍”的赚钱。最后，再一次感谢大会主办方颁奖给我，期待下一次峰会再有机会为大家服务，更期待透过峰会能认识更多行业精英以及项目合作，谢谢大家！
关于李瑞宸
李瑞宸先生现任凰宸文旅商投资发展集团总裁，是来自台湾的资深主题品牌专家，专攻主题公园及文化旅游产业规划与运营、城市营销、节庆营销、旅游营销、主题品牌及文化创意产业策划与营销等。他拥有两岸25年以上的主题公园及文化旅游项目专业实务经验，规划与运营过多家主题公园及文化旅游商业项目，是两岸三地极少数既懂项目“前期战略宏观规划与后期战术务实运营”，还有项目全案开发及运营管理团队完整丰富实战经验的稀缺专业人才。
他结合两岸投资人、国内外知名规划设计团队及工程建设团队，为主题公园及文化旅游商业项目的“投资与并购、定位与筹建、规划与设计、建设与改造、运营与管 理、营销与宣传”等提供全方位的专业诊断与输出管理服务，为合作方创造精准定位又创新独特的项目与商业价值。他更深入研究与了解两岸“玩中学体验式教育的 亲子互动商业模式“，是业内公认的亲子主题品牌权威专家，更是目前国内亲子主题公园项目开发的第一人及专业运营管理的领先者，其创建的“爱玩国主题公园” 品牌可为政府新区发展、文化旅游景区及商业地产开发，提供量身定做的亲子主题公园项目合作；而“爱玩国亲子乐园”品牌则为商场及城市综合体，提供创新而优质的亲子体验乐园项目合作。
李瑞宸先生引领国内儿童产业及主题公园行业创新，曾任湖南湘江新区-梅溪湖投资（长沙）有限公司--主题公园项目总负责人，负责规划建设及运营管理2000亩的全国第一家亲子主题公园--长沙梅溪湖亲子主题公园；他以亲子互动体验教育为核心，将其定位为国内第一，也是唯一以亲子为主题的主题公园，目标是打造一个具有“湖南文化特色及专属于梅溪湖主题”的亲子主题公园品牌，创造出全国第一家亲子主题公园，发展成就为国内专属于“2+2+4 全家庭式”的亲子互动教育游乐的休闲旅游胜地第一品牌。
李瑞宸先生历任台湾六福村主题乐园、星际码头科幻主题乐园、垦丁海洋生物博物馆、玩中学亲子联盟等主题公园相关项目重要负责人；并曾任台北市政府都市发展局--各项文化旅游产业及主题公园规划案、商圈造街案、文化及商业节庆活动等之评审委员及指导顾问；2010年上海世博会“网上世博”总策划及商业营运负责人；上海市教委“阳光体育大联赛” 总策划及商业营运项目负责人等。
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