由亚洲最大的会议策划集团——决策者会议集团主办的“第四届旅游地产投资并购峰会”以及“中国主题公园聚焦峰会——家庭娱乐中心”已于11月17日及11月26-27日在中国上海举行。两次峰会吸引来自国家旅游局、旅游地产投资商、项目运营商、文化旅游内容提供商、产业资本方、商业综合体运营商以及儿童乐园设备供应商等行业菁英领导者逾300人参加，共商中国旅游地产行业发以及儿童主题乐园行业发展大计。
这两次峰会旨在聚焦中国旅游地产开发最新趋势，探寻解决产业痛点难点的最佳方案，搭建旅游地产开发商、产业资本方与项目运营商沟通交流的平台，以及探索创新的儿童业态的运营模式，解决市场痛点，成功实现差异化经营等议题，提供未来发展方向与解决之道，会议顺利召开并圆满结束。
为此，决策者会议集团（以下称：决策者）特别邀请李瑞宸总裁（以下称：李瑞宸）在百忙之中接受我们的专访：
决策者：首先感谢李总在旅游地产及主题公园这两次峰会对大会的支持，您担任这两次峰会的大会主席并主持会议，对于未来文化旅游地产及主题公园的发展有何见解与建议？
李瑞宸：我在11/26专 题演讲的第一句话就是：这是一个妥协与整合的时代 ！因为目前国内商业地产环境险恶，文化旅游产业以及主题公园的未来市场也是如此。企业、团队、项目与个人如果单打独斗是非常危险的，唯有“整合与串联”， 才能借力使力的事半功倍，就像一串佛珠，而非一堆佛珠。但是，串联之前要整合，整合之前要沟通，沟通之前要真诚，真诚之前更要了解各方优势与弱点，而更重要的是我们必须知道妥协，了解妥协以及善用妥协的强大整合力量。除了妥协，你必须先避免失败，才有机会证明成功！这正是我在两岸从事文化旅游产业及主题公园二十多年的心得与感悟。
决策者：李总在11/26 下午的“不只是儿童的亲子主题公园”专题演讲之中，为什么会一开始就特别提到“项目成功的四个重点”这个问题呢？
李瑞宸：透过我二十多年来的专业经验得知，如果一个项目没有注重与了解我说的这四个成功的重点，那即使多大、多贵、多好、多强的项目与团队，都注定“内容划不当、资金投资过高、运营管理低效”，而导致“事倍功半”的失败！因为，这就是目前国内90%以上文化旅游产业、商业地产以及主题公园相关项目开发错误 与投资失败的主要原因！而这四个项目成功的重点就是：
1、有多少鱼，才挖多大的坑：有多少目标客群的市场需求，才拿多大的面积，如此才能精准定位，让投资适当减少成本与风险，为获利建立基础！目前大多数的项目都 是拿了地，才做市调和定位，这个顺序是错误的。正确的应该是先市调和定位，确定有多少目标可行的市场，再来觉得拿多大的地，而这正是目前90%以上的地产开发项目的通病。
2、怎么做很重要，但，为什么这么做更重要：只知道做什么内容，却不知目标客群的真正需求，更不懂运营与营销，这种项目注定失败！目前大多数开发商的老板只凭 着个人的喜好或是一昧盲目的听规划设计单位和设备供应商的建议，不断的往项目加内容加设备，却不了解也不重视规划前期就必须置入运营与营销的重点，因而导致定位错误，做出来的项目内容不为市场所认可与接受，项目当然就一定失败。
3、得民心者，得天下：所以，充分而详细的落地市调，是项目能准确定位、规划得当、降低成本与获得高效营收的基础与根本！大多数项目的老板崇洋媚外、好大喜 功，总是不切实际的想着做“中国的迪士尼”，总认为自己非常聪明不会像其他项目一样失败，因而不重视项目的实际目标市场有多少，目标客群的需求是什么，那 做出来的项目自然是牛头不对马嘴的注定失败。
4、一切都是为了销售：所以，所有的市调、定位、选点、规划、设计、施工、运营、管理都必须充分了解“主题公园营销四要素”：淡季旺季、平日假日、团客散客、 白天晚上的差异，并依其重点巧妙的融合与置入，如此才能事半功倍的减少投资风险与增加收益！我在会议做专题演讲时就说了，一个项目要成功，就必须像接力赛 一样的团队合作，一环扣一环、一棒接一棒才行。一开始的市调，就是为了最终的销售。如果项目的内容不是为了销售或是为了销售而准备，那这个内容或设备就应该拿掉，不需要浪费成本而造成获利的负担。
决策者：是的！我们在会场采访时，听到很多与会嘉宾，对您在演讲中提到一个项目“三个阶段、九个步骤”的全流程，还有您一直强调“一切都是为了销售”比喻成接力比赛的观点非常认同与赞赏，您为何有如此独特的见解，可否才为我们再详细的解析一次？
李瑞宸：一个项目的三个阶段、九个步骤全流程是：定位期的市调、定位、选点；建设期的规划、设计、施工；运营期的运营、管理、营销。我们将一个项目比喻为有 三个梯队的九名选手，第一棒是市调，而第九棒则是营销。大家想想，一开始第一棒就跑偏了，那外面几棒也就一直错下去，即使最后一棒“营销”是非常强大的， 也是没用的；即使有用，那也是要付出非常巨大的营销成本才能挽回颓势。所以，如果项目一开始没有充分的落地市调，切记！我说的是“落地”市调，而非一般在 网上找找资料的市调，定位就有问题，项目地点选的就有问题。接着规划不正确，设计有偏差，施工自然就错误百出。定位期不正确，建设期做出来的自然不对，那 对后面的运营期来说，就是个“灾难”！因为前面定位错误所带来规划设计的硬伤，是无法靠后续人为的运营管理和营销来改变的，或是要付出巨大的人力管理成本 以及高额的营销宣传成本，才有可以运营下去。但是这必将成本太高，导致项目无法获利而投资失败。
